北京楼市:此类可抄底,两类必逃顶!

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？

2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？3.现在看橡树湾还是比较抗跌的，成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。

A:回答:您好，1、关于购买时机你可以参阅星球精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。

2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先来源于地段，海淀的发展轴是从中关村向北延伸，刚好穿过清河，而清河又是距离海淀北部主要产业辐射的首要地区，加上近些年区域资源的不断提升才成了海淀北部的核心区，这些次新产品价值不是因为它们本身有多好，而是区域大多数盘太拉垮才导致这些产品的稀缺，即便是未来这个地段再出现纯商品房社区，如果是品质超过橡树湾的,也不一定非要说会打击橡树湾的价格，

这个逻辑是不成立的，两者没有冲突，如果后者卖到更高的价格只会拉高橡树湾，世华龙樾不也是后期入市的嘛！如果是品质不好的就没有对比性，不可能出现品质又好，地段又佳可以自由买卖的商品房，这种好买卖想都不敢想！

3、关于买房机构托盘这个说法：不如说是炒房客集体捂盘，首先从炒房客这个维度上，他们对市场的渗透能力以及后市预判要比普通人更精准，尤其是像北京这种一线区域的大盘，一套上千万的投资如果判断失误亏损不是小数目，有价值的区域才会有炒房客，准确说应该叫价值的挖掘者，而不是炒房者，没有价值的区域是不会出现投资客的，财富可以通过创造或分配的方式获得，而投资房产属于后者，这种投资方式简单直接，

基于一个基本事实：随着城市的发展，房产的价值自然增长，这就像是城市为每个人提供了一个财富获取的机会，只要愿意并能够把握，就能从中获益，投资优质房产更是在城市经济增长持有了城市的一部分股份，共享城市发展带来的各种资源红利，北京是四个一线城市限购最严的城市，上涨的幅度已经很慢了，即便是市场经历了这五年的低谷，那些一线位置的好项目不但不跌还会逆势上涨，这种情况不使用大量现金谁会抛呢，除非是杠杆率过高或企业经营出现问题才抛售优质资产，你可以参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑：现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：

1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，有2套房的计划。不是着急买不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价如何

是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？

2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！

A:回答:您好，关于置换的逻辑建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈资源，楼盘资源，户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，

牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型，以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，根据置换实操理论的核心，

你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力，最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，

将来家人住也方便些，融域嘉园110平左右的南北两居、澳林春天四期110平左右的南北两居、三期120平左右的南北两居这些都可，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，祝顺利！

Q:提问:您好！我是在21年最高点入坑的蜂鸟妈妈！在朝阳还有一套大两居，周边配套很方便还有露台仓库，两个车位，暂时不打算置换。当初是卖了同小区的大三居买入的蜂鸟社区。但是现阶段被套在这个价格，而且孩子25年才上学，并且有打算上国际学校的想法，我现在应该怎么操作，是择机卖掉，

还是等后面上学事情定妥再卖，如果卖什么时机比较合适！可以接受10%20的亏损，是否有可能涨上来一点点，或者博主怎么看待就蜂鸟社区这样的小区未来走势

A:回答:您好，在购买学区房的策略上出现了严重的失误，购买高溢价的学区房，要遵循入学最晚时间买小不买大的原则，这样可以规避入学之前由于政策变化带来房价波动的风险，因为高溢价的学区房人为干预性太强，从教育改革的方向，学区房是要被继续弱化的，这也是我把它列为高危资产的主要原因，既然已经购买，

最好在25年孩子上学前不做任何决定，将来孩子需要三小这个学位，亏100万就是为学位而付费，这个亏损的计算方式要把学位与房子剥离开，房子是房子的价格，学位是学位的价格,这100万的付费对于你来说有学位价值，如果现在亏损出掉就等于真打水飘了，将来想上三小还要再付费，关于对类似蜂鸟家园这种学区房的预判，可以参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，

从投资的角度我们对短期暴涨的房子很敏感也很排斥，因为这种上涨更多是因概念炒作而得到的短期增值，作为外行人，把握不住出手的最高点很容易套牢，价值投资与概念投机有本质的区别，我们也一直推崇价值投资，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是指资源的稀缺性、楼盘的稀缺性，效率的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的;可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，

而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，概念性投资品更像庄稼操纵的股票短期波动性较大，没有准确的内幕消息十有九亏，相反价值投资是稳健的，不会出现暴涨暴跌现象，更适合普通人，蜂鸟未来的增值一定是因价值而非学位，万泉新新一居价格在13万左右，蜂鸟在15万，康桥在16万，万柳属于海淀的稀缺商圈，

从购买力特征及居住属性，康桥万泉及碧水优于蜂鸟，蜂鸟格局为开间其它为正规一居，品质蜂鸟也较弱，碧水和万泉距离地铁站更近，而康桥品质及物管比蜂鸟更优，这种综合因素的叠加，蜂鸟的中短期价值都是不稳的，但也无需担心会跌穿，现在跌的是学位溢价，这部分全部洗净就会停止下跌，如果你们已经决定上国际学校，可以等到年后的三四月份入学前看市场情况抉择，相反如上国际学校存在不确定因素，最好是等孩子入学后再考虑出货，祝顺利!

Q:提问:京总好。看了很多您的观点，很受启发。目前家庭状况是这样：永乐西有一套40平的旧房子，一直空着。20年因为孩子上学搬回北京后就一直在学校附近租房住。目前感觉租金每年也不少钱，不如买一套把租金转化成月供。目前孩子上学在呼家楼附近，未来1.5年要考高中，高中学校大概率也在这附近。所以想在朝阳买一套，方便使用。

因为目前没指标买不了车，太远的地方确实不太方便，所以想着以呼家楼为中心四公里范围内。资金情况是这样：石景山的房子能卖170左右，加上手里的现金，一共有600。现在有两个方案，一是贷款200买个800左右的房，这个方案没有什么还贷压力，考虑了几个位置，东大桥芳草地迪阳公寓，目前有一套108平两居室的，有人820w出。

人民日报社里的房94平，大概也是这个价格。这两个房地毯面积基本一样。迪阳公寓得房率很低，但是这套房单价比小区其他房子都便宜。公园五号115平，880w，两居有尖角的那个卧室房型。另外延静里华业玫瑰东方，一室的可以改成两室，70平，报价650-700。小区配套设施物业好，居住舒服。

方案二，贷款400，出股票200，买个1100-1200左右的房子，这个方案压力比较大。周围楼盘筛了一圈发现这个价格比较尴尬，因为好一点貌似都要1500，选择性才会大一些。筛了几个地方，万科东第115平，两居1038，还有就是朝阳公园丽水嘉园3室130-145平，但这个价位好像目前没有太多好选择。

lg的想法是压力小点买个小的先住，他比较倾向于迪阳公寓。因为那边离我弟家也很近，就在旁边。我自己比较纠结，迪阳的朝向是东西，采光一般，房子流通率也不太好。想请教您一下，这两个方案哪个更可行。另外您有没有一些其他楼盘的建议？非常感谢。

A:回答:您好，把石景山的小房子卖掉在朝阳买是对的，这个方向很好，关于买大买小的问题要分具体位置及楼盘，如果是冷门板块从投资的角度要买小的，最好是个2居，因为外溢板块刚需的需求量远远大于改善，相反如果是在内城区要尽可能买大的，内城区、超热门商圈改善户型才是未来的主流，这种改善不一定非要几百平米的大户型，改善也分初改和终改，只要迈入这个产品线就能享受到将来市场分化的红利，可以参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），

选筹上：1100-1200的总价可以在朝阳大悦城板块拿到华纺易城140平和青年汇122平，这两个户型都为正南正北的主流产品，大悦城距离呼家楼直线距离5公里，比你们的预期多了1公里，如果能接受这个总价布局到大悦城要比朝阳公园更有效率朝阳公园主打的是豪宅系列，也就是大户型，小户型并不是这个板块的主流货，朝阳公园实际上是分2个片区的，一个是靠近公园附近，一个是四环外，成长性好的盘全集中在了四环外的豪宅系，

本身朝阳公园就是一个慢涨的板块，靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼和零散的2000年社区大户型升值性并不好，这种盘在未来的市场上是不具备竞争优势的，迪阳公寓可能就更差了，一栋楼的体量加上区域功能为商务性质，对于未来的成长都是减分项，像国贸三里屯建外这种被写字楼包围的住宅涨幅都是垫底的，

流通价值低的离谱，好楼盘首先要有好的土壤，至少区域70%的功能是围绕居住，而不是办公，朝阳大悦城虽然在4环外，但不影响它的价值，从刚需到终改一系列的产品全是次新，加上大悦城的加持成了东边一个很有人气的区域，祝顺利！

Q:提问:京总好：一、现状：①自住朝阳十里堡都会华庭，一期2001年的，230平次顶+顶层高层复式，南、北、东朝向的3室3卫+大露台+大储物空间（可改4居，已有人出价1150万）；②朝阳十里堡京棉三厂2008年的东向2居81平（约450万），出租中月租7200；③朝阳沿海赛洛城高层北向LOFT（酒店式公寓性质，除非地板价不然没人买），出租中月租6700；总负债250万。

夫妻京户工作都在国贸附近，家里5岁+2岁两个小朋友+1老人+1阿姨。二、需求：孩子面临上学，临时考虑去东城抓一个划片学校还不错的房子。目前考虑东四十条桥东边的史家实验附近、天坛一师附小、景泰附近、雍和宫景山北附近。置换，希望能兼顾上学、工作、居住品质不要下降太多。

三、方案：1. 卖2套住宅，置换1套老破小+学校附近5公里内的自住。老破小目前很多，400+到500+的一居两居都有（您建议这种老破小，预计4年后二孩上学后出手，拿一居还是两居？）自住置换的，目前看了朝阳公园附近、金台路、燕莎、春秀路东边。①金台路的公园5号2004年的南北3居（156平，1300万，可改4居，客厅变小）、

②燕莎的US联邦公寓的东南向3+1（187平，低层1300万, 5层以上1400+）、③团结湖的锦湖园公寓东南、西南向3居可改4居（170平，1350万）、世茂宫园的有一定遮挡的南北向低层三居（200平，1350万），④春秀路东边的幸福一村西里的6层电梯房的2、4层东西向的3居（175平，可改4居，1350万，送地下25平储藏室）。⑤另还双井的合生国际花园的140平左右的南北三居（1300-1400不同楼层，离上学可能位置偏远了点）。

2. 直接置换一套上学+自住：海晟名苑南区，东西向三居（1850万，没法改4居。海晟名苑很好，也很贵，如往这换，压力比较大，且几年后孩子要独立房间了，面积空间不够用。）；聚龙花园南北三居，1300万（不需要卖那套2居了，但居住体验一般，小区成长性存疑，未来好不好出手）。

3. 只抓一个老破小上学。现在自住的不动，或者置换选择其他有价值的盘（出租，在学校附近租房住）。四、提问:希望您帮分析下，结合家庭现状（6口人，孩子上学拟东城，工作在国贸），学区选择哪个，建议哪个方案，以及目前所看的楼盘哪个更好，或者建议看下其他哪2个盘？

A:回答:您好，关于对置换的理解，这两天我刚好正在写这篇文章，从你的描述我觉得有必要和你先从置换的逻辑谈起，置换的本质是增长与效率，住房置换可以视为一种资产优化行为，在这个过程中，首要考虑的是机会成本，从置换住房的角度，继续持有一个增值潜力有限的房产意味着可能会错失投资其他更有回报潜力房产的机会，

房产是家庭的第一资产，不仅是只提供居住空间的物理资产，更多的是可以带来财务回报的投资品，因此置换并不一定是围绕住，更多的是资源上的升级来获得更多的上涨空间，将资金从增值潜力有限的地方转移到有更高增长潜力的地方，做到最大化投资回报，市场从增量时代转向存量时代已成事实，未来并不是所有的房产都具备上涨条件，过去的普涨是因行业处于高速增长期，上涨是行业红利，暴涨更是时代红利，

而过了这个红利期，市场就会变得越来越细分，这个时候就要及时的进行调整，如果不做出应对策略最大化利用，自然创造不了更高的价值，理解上面回到你的提问上：从置换的本质以及效率最大化原则，你持仓的都会华庭、京棉三厂、赛洛城公寓这三套都是要脱手的，其次公园五号、联邦公寓、锦湖园公寓、世茂宫园、幸福一村西里这些都是被我列为要抛出的类型，可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你所有的持仓全部都集中在了二三线区域中的刚需盘上面，

置换的目标除了海晟名苑其它也都为刚需地段刚需盘，而且不是那种主流刚需盘，是冷门板块二线位置的刚需盘，这是不符合未来趋势的，十里堡资源很匮乏缺乏品质大盘，2000年之后的建筑实际上都是80年代设计的产品，从整体居住上要差很多，所以这个板块整体的房价水平都很低，你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的上升空间，而四慧就要好一些，但京棉三厂的资源要差了，热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘流量很好，刚需客第一选择会是这两个，

到京棉三厂基本没啥流量了，另外你要看的这些盘为啥要抛呢，围绕东三环两侧有很多后来新入市的住宅产品，像世贸宫园它的房本上写的是公寓，实际上是70年住宅产品，这种楼盘它的土地性质最早规划的就是公寓，后来才改的住宅，住宅商圈的土地规划有70%是盖的住宅，只有少部分自持或配建，这些最终也都会发展成服务业而不是生产业，而国贸这些地段的功能主要就是以商务为主，

被写字楼夹在中间的这些体量很小的次新楼盘在居住体验上并不好，所以类似于世茂宫园这种公寓楼所有的涨幅全部垫底，你再做布局就要远离这种类型的，相反海晟名苑就很好，学区在东城也不错，包括阳光都市，这都是正正规规的住宅产品，保值增值性自然不差，往后也会随着稀缺性逐渐上涨，你现在的持仓往这两个盘上换是属于升级的，

不但升级了楼盘资源，还升级了地段资源，又可以兼顾到孩子上学，可以放心操作，越快越好，最低总价老破小不适合你，如果自己的持仓位置楼盘都很好，可以以这种方式获取学位，否则还是要考虑整体资产的成长效率，建议你认真阅读星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，

想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办

A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，

反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着，参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，

但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判