北京楼市: 珍惜现在的房价吧!

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我的问题比较具体：目前我是双职工家庭，双方工作地点都在昌平区未来科学城，比较看重居住周围环境，综合预算和喜好，目前锁定在顺义后沙峪的璟上兰园105平 540W（再高就负担不起了）（开发商：北京顺能，项目名称：映荷家园），但是期房2026年交房。我的担心点：1.目前北京的期房是否可靠（老家是二三线城市，近一年见过跑路的盘）？2.关于这个盘有什么建议？3.工作较忙，精力有限，难免有漏关注的更好的盘没了解到，您有什么推荐的话可以告诉我们吗？虚心向您求教，谢谢。

A:回答:您好，1、北京的刚需盘倒不必担心开发商会跑路，一线城市和新一线城市还是有很大区别的，如果是那种大项目，一个小区四五十栋楼的超级大盘，或者超大别墅项目，这种要注意土地手续是否齐全，是否存在违建现象，如果开发商资质有问题可能会在中期被强制停工，其次是开发商的现金流是否健康，因为现在是增量时代转向存量时代，加上其它因素开发商的利润越来越低，如果现金流不健康可能会延迟交付或者后期楼盘建成无法做小区园林绿化工程，这种风险主要体现在高端改善大盘或者远郊别墅项目上，刚需盘不必担心！

2、璟上兰园这个盘是有溢价的，江山赋的位置比璟上要好很多，价格5万出头，花点功夫5万以下也能买到好房源，作为投资来讲，这个位置缺乏上涨条件，后沙峪是顺义资源最好的一个区，可以承接到内城区的外溢客群，比如望京有一部分刚需就会选择在后沙峪置业，但是这种外溢地区的行情会滞后，只有当核心区大热暴涨的时候，有一部分买家在核心位置购买吃力，才会考虑外溢地区，这只是过去板块轮动的规律，以后的市场不是说不会涨，而是暴涨的现象会减少，核心位置不暴涨，外溢地区就很难涨，只能长持等整体房价的整体上升，兑现起来比较慢，这个盘谈不上投资，就是纯居住需要，投资的话可以淘淘吉祥花园130平的三居，户型很好，单价合到4万出头，这个价格后期会稳健一些，建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!

Q:提问:京总好，有两个问题急需请您提供建议：1.现房山大学城附近商品房1套108平，一客户看中，但要求半年周期，到明年6月底办妥产权转移。我希望早日腾出房票，在市区置换。根据目前行情和形势，我是同意签约并等待明年7月腾出房票，还是尽快另行出手早日获得房票？2.车公庄西路有一套95平政策房，单位在学院桥和广安门桥附近，卖出商品房加积蓄可700万左右，家庭年收入80-100万左右，想加点杠杆购120平或以上三居，改善自住为主，兼保值，距离单位、现房适中，拟在四季青、肖家河、奥森、清河等板块物色，请问哪个板块、多大面积、多少预算好？

A:回答:您好，1：能不能签远期合同要看你购买房子的房主会不会给你这种机会，如果你购买的房主同意你获得房票之后过户，那就可以签给现在的买家，房山的房子能有接盘的还是要珍惜的，反之如果你要买的房主不同意就要另做考虑了，不能在找到意向房源且房主同意这种周期之前签给买家，否则一旦房价上涨，你的房子已经卖出会很被动。

2：清河在这个总价的选筹上会比较占优势，主流三居户型挂牌价是在1050左右，非主流三居户型挂牌价是在900左右，预算够的情况下1050的户型长期价值更好，其次四季青可以看看兰德华庭的三居，挂牌价在1050往上，这个也是主流户型，从板块价值上清河要优于四季青，海淀的主要购买力全部集中在北部，清河是资源最好的商圈，保值性及流动性都很好，奥森这个预算选筹上不太占优势，肖家河板块价值弱了一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、海淀跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:星主您好！我现在手里有大兴黄村的两套小一居，市值一共约400+，手里有200的资金，可以用100-200的杠杆，总计700-800的预算。想置换一套适合居住的大两居，同时能满足孩子小升初跨区到西城陶白或海淀北四环以南（目前上班在大兴，不想去太北面）。想跟您咨询一下：1、考虑目前学区房价格较高，可不可以分开置业？也就是说想在大兴黄村用400~500置换一套宜居的两居，再用300~400给孩子购置一套占坑学区房。（孩子目前四年级，距离小升初还有两年的时间。）2、发现陶白学区天缘公寓的均价较低，不知道可入吗？您能推荐几个具体的社区吗？3、是现在趁买方市场立刻置换好？还是再等1~2年孩子小升初前1年左右再置换？感谢！

A:回答; 您好，1、购买高溢价的学区房要遵循以最低总价获取学位的方式买入，如果是中等学区倒不必太控制价格，这样反而会降低楼盘的资源，以你的描述如果拆分为2套显然黄村的价值是没有西城白纸坊高的，黄村属于大兴的老城区，而大兴是在大力发展新城区，新区越金贵，老城区就越破败，在大兴西部购买尽量往西红门靠，大兴西部的每一轮行情都是从西红门开始向外溢出，顺驰领海可以淘淘100平南北向的大两居，星海家园80平的南北两居，西城可以看看建功，南运巷，天缘公寓一是高层二是体量太小，后期物管资源存在跟不上的可能性，老房子尽量买低层的，将来也更容易翻新，保值性及流动性都要更好一些，可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图、13#学区宝典：东西海学区房选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析

2、如果是效益最大化的原则，孩子需要学位的时间还有2年，这个期间可以先不用考虑学区的问题，以800的总价做纯投资布局，北京已经挤压5年，加上之前的调控也是四个一线城市最严的，所以北京的房价比着上海和深圳更加稳健，没有出现过暴涨现象，过去的挤压很多优质板块的好房子价格并不高反而很低，现在的各项政策都在利好，如果在这之前完成置换升级，去拿一套800万左右的核心2居，后面市场一旦回暖价格会很快冒上来，2年后再去配置学区房都来得及，无论是自住的这套还是学区，选择的余地都会扩大，可以参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:京总好：一、现状：①自住朝阳十里堡都会华庭，一期2001年的，230平次顶+顶层高层复式，南、北、东朝向的3室3卫+大露台+大储物空间（可改4居，已有人出价1150万）；②朝阳十里堡京棉三厂2008年的东向2居81平（约450万），出租中月租7200；③朝阳沿海赛洛城高层北向LOFT（酒店式公寓性质，除非地板价不然没人买），出租中月租6700；总负债250万。夫妻京户工作都在国贸附近，家里5岁+2岁两个小朋友+1老人+1阿姨。

二、需求：孩子面临上学，临时考虑去东城抓一个划片学校还不错的房子。目前考虑东四十条桥东边的史家实验附近、天坛一师附小、景泰附近、雍和宫景山北附近。置换，希望能兼顾上学、工作、居住品质不要下降太多。三、方案：1. 卖2套住宅，置换1套老破小+学校附近5公里内的自住。老破小目前很多，400+到500+的一居两居都有（您建议这种老破小，预计4年后二孩上学后出手，拿一居还是两居？）自住置换的，

目前看了朝阳公园附近、金台路、燕莎、春秀路东边。①金台路的公园5号2004年的南北3居（156平，1300万，可改4居，客厅变小）、②燕莎的US联邦公寓的东南向3+1（187平，低层1300万, 5层以上1400+）、③团结湖的锦湖园公寓东南、西南向3居可改4居（170平，1350万）、世茂宫园的有一定遮挡的南北向低层三居（200平，1350万），④春秀路东边的幸福一村西里的6层电梯房的2、4层东西向的3居（175平，可改4居，1350万，送地下25平储藏室）。⑤另还双井的合生国际花园的140平左右的南北三居（1300-1400不同楼层，离上学可能位置偏远了点）。

2. 直接置换一套上学+自住：海晟名苑南区，东西向三居（1850万，没法改4居。海晟名苑很好，也很贵，如往这换，压力比较大，且几年后孩子要独立房间了，面积空间不够用。）；聚龙花园南北三居，1300万（不需要卖那套2居了，但居住体验一般，小区成长性存疑，未来好不好出手）。3. 只抓一个老破小上学。现在自住的不动，或者置换选择其他有价值的盘（出租，在学校附近租房住）。四、提问:希望您帮分析下，结合家庭现状（6口人，孩子上学拟东城，工作在国贸），学区选择哪个，建议哪个方案，以及目前所看的楼盘哪个更好，或者建议看下其他哪2个盘？

A:回答:您好，关于对置换的理解，建议你认真阅读星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，置换的本质是增长与效率，住房置换可以视为一种资产优化行为，在这个过程中，首要考虑的是机会成本，从置换住房的角度，继续持有一个增值潜力有限的房产意味着可能会错失投资其他更有回报潜力房产的机会，房产是家庭的第一资产，不仅是只提供居住空间的物理资产，更多的是可以带来财务回报的投资品，因此置换并不一定是围绕住，更多的是资源上的升级来获得更多的上涨空间，将资金从增值潜力有限的地方转移到有更高增长潜力的地方，做到最大化投资回报

市场从增量时代转向存量时代已成事实，未来并不是所有的房产都具备上涨条件，过去的普涨是因行业处于高速增长期，上涨是行业红利，暴涨更是时代红利，而过了这个红利期，市场就会变得越来越细分，这个时候就要及时的进行调整，如果不做出应对策略最大化利用，自然创造不了更高的价值

理解上面回到你的提问上：从置换的本质以及效率最大化原则，你持仓的都会华庭、京棉三厂、赛洛城公寓这三套都是要脱手的，其次公园五号、联邦公寓、锦湖园公寓、世茂宫园、幸福一村西里这些都是被我列为要抛出的类型，可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）你所有的持仓全部都集中在了二三线区域中的刚需盘上面，置换的目标除了海晟名苑其它也都为刚需地段刚需盘，而且不是那种主流刚需盘，是冷门板块二线位置的刚需盘，这是不符合未来趋势的

十里堡资源很匮乏缺乏品质大盘，2000年之后的建筑实际上都是80年代设计的产品，从整体居住上要差很多，所以这个板块整体的房价水平都很低，你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的上升空间，而四慧就要好一些，但京棉三厂的资源要差了，热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘流量很好，刚需客第一选择会是这两个，到京棉三厂基本没啥流量了，

另外你要看的这些盘为啥要抛呢，围绕东三环两侧有很多后来新入市的住宅产品，像世贸宫园它的房本上写的是公寓，实际上是70年住宅产品，这种楼盘它的土地性质最早规划的就是公寓，后来才改的住宅，住宅商圈的土地规划有70%是盖的住宅，只有少部分自持或配建，这些最终也都会发展成服务业而不是生产业，而国贸这些地段的功能主要就是以商务为主，被写字楼夹在中间的这些体量很小的次新楼盘在居住体验上并不好，所以类似于世茂宫园这种公寓楼所有的涨幅全部垫底

你再做布局就要远离这种类型的，相反海晟名苑就很好，学区在东城也不错，包括阳光都市，这都是正正规规的住宅产品，保值增值性自然不差，往后也会随着稀缺性逐渐上涨，你现在的持仓往这两个盘上换是属于升级的，不但升级了楼盘资源，还升级了地段资源，又可以兼顾到孩子上学，可以放心操作，越快越好，最低总价老破小不适合你，如果自己的持仓位置楼盘都很好，可以以这种方式获取学位，否则还是要考虑整体资产的成长效率，选筹可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图