北京楼市:房山长阳,后市研判!

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Q:提问:京总你好，想咨询一下购房问题，内容有点多，感谢您的耐心解答，希望您能每个问题都帮忙分析一下，谢谢！背景：本人女，手里有一套贷款购买的瀛海地铁附近的期房。总价 330， 24 年底交房，是当时婚前家里一些特殊原因才购置的，交房后打算出租。目前男朋友打算再买一套婚房，首付现金 270，总价控制在 550 左右的次新电梯房。我俩计划是自住 10 年左右，所以考虑保值流通，上班都在北四环附近，目前俩人年薪税前 100。如果是近几个月买：

1. 这个价格看了老北苑望春园东西向两居，户型和居住环境还不错，唯一担心的问题是塔楼10 年后不好卖或者亏太多。2. 常营次新、丰台三环新城，您认为相比望春园如何？3.北纬 40 有几个79 小户型，但是厕所对着厨房，担心未来流通性。如果明年末再买：首付现金可以加到 350 左右，总价620，届时想看看：新北苑，奥森，北纬（更好的户型和面积），东坝，朝青（华纺易城），这几个位置您更推荐哪个？目前很纠结。另外，新房您认为如何？

新房目前看了几个：绿城沁园，西红门橡树湾，您怎么看？最后，我那套期房目前在还贷款，这套婚房如果杠杆加得太多（贷 300 对我们来说是极限了，想着是不是少贷点更稳妥）。担心未来如果我那套卖不出去，压力太大，并且银行利息这么高，如果房子不升值，还不够还利息的。对于这点您怎么看？

A:回答:您好，首先建议你先阅读星球精华栏04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理;1、关于老北苑老社区、常营次新、丰台三环新城和北纬的理解；老北苑的望春园是一个流量大盘，保值性与流通性在10年内都不是不用担心的，老塔楼未来不好卖的是大户型，总价超过1000越高越难流通，小户型至少在10年内是不存在这个问题的，常营次新的优势是这个区域的基础配套都很完善，

从产品特征及商圈资源是具备大跃升条件的，但是这种跃升需要时机，常营主要的购买力都集中在朝阳东三环，也就是说能够到常营置业的都是朝阳东部优质商圈外溢过去的客群，这种购买力在正常的市场条件下不会主动去推高一个区域的房价，只有当核心圈大涨的时候才能带动外溢板块的价格，常营次新盘较多所以保值性很好，可以理解为属于一个价值洼地，未来也具备上涨条件，但需要时机，朝阳大悦城板块往上涨就会带动常营，

这种位置更适合长线投资三环新城不算是很出色的盘，能跟在万年花城后面，丽泽目前的人口密度越来越大，玉泉营从位置上看是可以享受到这种产业红利的，但你应该压缩面积去买万年花城的小两居，这个盘属于板块标杆表现会更突出。北纬的一居主流户型是70平朝南的，厨卫正对的这种并不是不会上涨，流通性也不差，只是在市场下调的时候抗跌性差了点，好户型更抗跌，上涨时表现也更好！

2、北纬好户型首选，其次备选华纺，最后新北苑、奥森，这些盘都是不缺流动价值的，从商圈资源望京好于朝青，朝青好于新北苑，从楼盘资源新北苑优势是最大的，但能够推动房价上涨的主要因素不是楼盘，看一个板块一个楼盘的房子有无价值，不光要看产品力，还要看这个小区的购买力，购买力才是一个楼盘涨跌的核心；购买力越强，房价就会越坚挺不下，价值分为短期和长期，新北苑长期价值很好，

而望京和朝青的价值是在中长期，这就需要你购买新北苑时做好长持的准备东坝的底子比较差，即便是将来配套落地后以它今天的价格与资源，可能不会有太出色的表现，确定性要差了一些。绿城沁园的基础资源要比东坝更差，东坝虽然价格虚高，但至少是朝阳主要发展的方向，豆各庄属于名副其实的城乡结合部。

其次西红门不能太过于追求高品质，这个位置是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，太高的品质并不符合这个区的购买力，星苑，月苑，顺驰，新里斯才是这个板块的主流，太高的价格买家承受不住，只有一小部分能接受，量小推动不了房价上涨；

3、关于贷款：可以参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,高杠杆是基于房价上涨后大面积可以创造更多的利润，如果房价不涨杠杆越高亏损就越重，高杠杆最好是购买确定性强的位置，结合你瀛海的房子，这一套选筹应该要避开一切带走不确定因素的楼盘，核心圈是最稳妥的选择，因为你瀛海那套是属于超长周期，这一套再来一个长周期，中短期背负贷款过高见不到利润会影响心情的，祝顺利！

Q:提问:京总好：一、现状：①自住朝阳十里堡都会华庭，一期2001年的，230平次顶+顶层高层复式，南、北、东朝向的3室3卫+大露台+大储物空间（可改4居，已有人出价1150万）；②朝阳十里堡京棉三厂2008年的东向2居81平（约450万），出租中月租7200；③朝阳沿海赛洛城高层北向LOFT（酒店式公寓性质，除非地板价不然没人买），出租中月租6700；总负债250万。夫妻京户工作都在国贸附近，家里5岁+2岁两个小朋友+1老人+1阿姨。

二、需求：孩子面临上学，临时考虑去东城抓一个划片学校还不错的房子。目前考虑东四十条桥东边的史家实验附近、天坛一师附小、景泰附近、雍和宫景山北附近。置换，希望能兼顾上学、工作、居住品质不要下降太多。三、方案：1. 卖2套住宅，置换1套老破小+学校附近5公里内的自住。老破小目前很多，400+到500+的一居两居都有（您建议这种老破小，预计4年后二孩上学后出手，拿一居还是两居？）自住置换的，目前看了朝阳公园附近、金台路、燕莎、春秀路东边。

①金台路的公园5号2004年的南北3居（156平，1300万，可改4居，客厅变小）、②燕莎的US联邦公寓的东南向3+1（187平，低层1300万, 5层以上1400+）、③团结湖的锦湖园公寓东南、西南向3居可改4居（170平，1350万）、世茂宫园的有一定遮挡的南北向低层三居（200平，1350万），④春秀路东边的幸福一村西里的6层电梯房的2、4层东西向的3居（175平，可改4居，1350万，送地下25平储藏室）。

⑤另还双井的合生国际花园的140平左右的南北三居（1300-1400不同楼层，离上学可能位置偏远了点）。 2. 直接置换一套上学+自住：海晟名苑南区，东西向三居（1850万，没法改4居。海晟名苑很好，也很贵，如往这换，压力比较大，且几年后孩子要独立房间了，面积空间不够用。）；聚龙花园南北三居，1300万（不需要卖那套2居了，但居住体验一般，小区成长性存疑，未来好不好出手）。

3. 只抓一个老破小上学。现在自住的不动，或者置换选择其他有价值的盘（出租，在学校附近租房住）。四、提问:希望您帮分析下，结合家庭现状（6口人，孩子上学拟东城，工作在国贸），学区选择哪个，建议哪个方案，以及目前所看的楼盘哪个更好，或者建议看下其他哪2个盘？

A:回答:您好，关于对置换的理解，这两天我刚好正在写这篇文章，从你的描述我觉得有必要和你先从置换的逻辑谈起，置换的本质是增长与效率，住房置换可以视为一种资产优化行为，在这个过程中，首要考虑的是机会成本，从置换住房的角度，继续持有一个增值潜力有限的房产意味着可能会错失投资其他更有回报潜力房产的机会，

房产是家庭的第一资产，不仅是只提供居住空间的物理资产，更多的是可以带来财务回报的投资品，因此置换并不一定是围绕住，更多的是资源上的升级来获得更多的上涨空间，将资金从增值潜力有限的地方转移到有更高增长潜力的地方，做到最大化投资回报，市场从增量时代转向存量时代已成事实，未来并不是所有的房产都具备上涨条件，

过去的普涨是因行业处于高速增长期，上涨是行业红利，暴涨更是时代红利，而过了这个红利期，市场就会变得越来越细分，这个时候就要及时的进行调整，如果不做出应对策略最大化利用，自然创造不了更高的价值，理解上面回到你的提问上：从置换的本质以及效率最大化原则，你持仓的都会华庭、京棉三厂、赛洛城公寓这三套都是要脱手的，

其次公园五号、联邦公寓、锦湖园公寓、世茂宫园、幸福一村西里这些都是被我列为要抛出的类型，可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你所有的持仓全部都集中在了二三线区域中的刚需盘上面，置换的目标除了海晟名苑其它也都为刚需地段刚需盘，而且不是那种主流刚需盘，是冷门板块二线位置的刚需盘，这是不符合未来趋势的，

十里堡资源很匮乏缺乏品质大盘，2000年之后的建筑实际上都是80年代设计的产品，从整体居住上要差很多，所以这个板块整体的房价水平都很低，你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的上升空间，而四慧就要好一些，但京棉三厂的资源要差了，热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘流量很好，刚需客第一选择会是这两个，

到京棉三厂基本没啥流量了，另外你要看的这些盘为啥要抛呢，围绕东三环两侧有很多后来新入市的住宅产品，像世贸宫园它的房本上写的是公寓，实际上是70年住宅产品，这种楼盘它的土地性质最早规划的就是公寓，后来才改的住宅，住宅商圈的土地规划有70%是盖的住宅，只有少部分自持或配建，这些最终也都会发展成服务业而不是生产业，而国贸这些地段的功能主要就是以商务为主，

被写字楼夹在中间的这些体量很小的次新楼盘在居住体验上并不好，所以类似于世茂宫园这种公寓楼所有的涨幅全部垫底，你再做布局就要远离这种类型的，相反海晟名苑就很好，学区在东城也不错，包括阳光都市，这都是正正规规的住宅产品，保值增值性自然不差，往后也会随着稀缺性逐渐上涨，你现在的持仓往这两个盘上换是属于升级的，

不但升级了楼盘资源，还升级了地段资源，又可以兼顾到孩子上学，可以放心操作，越快越好，最低总价老破小不适合你，如果自己的持仓位置楼盘都很好，可以以这种方式获取学位，否则还是要考虑整体资产的成长效率，建议你认真阅读星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？

A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，

而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，

最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，祝顺利！

Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380，

近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！

A:回答:您好，感谢信任！你现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义那边有足够流量后，在高点出货然后再重新买入，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;导致房价上涨的主要因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，

顺义石门这种地段的新盘就是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，两者有很明显的差距，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的，房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，这种冷门地段除非是你有自用的需要，

几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘，否则是不建议追求太高品质的，你回血之后可以往立水桥板块淘一淘溪城家园的两居，80平左右的基本是可以在400以内拿下的，从地段可承接的资源以及楼盘的居住舒适度，溪城家园称不上是很好的盘，但是要比顺义这种冷门地段的洋房好多了，

保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资，可以考虑两个方向：一个是常营的次新两居，苹果派，北京新天地，一个是亦庄的南海家园两居，从板块价值以及确定性无疑亦庄都要更容易兑现，常营可以理解为是朝阳的价值洼地，未来有补涨的可能性，这是你接下来正确的方向，祝顺利！

Q:提问:京总好，关注您一段时间，收益颇多，我有以下困惑，恳请指点一二：1.背景情况：手头可支配现金共约400，有一套新龙城好楼层主流2居，上周成交一套同户型520（2016年底购入，买价+税费+支付的中介费525）无负债。工作一般在北边，即使换也只会在东、西二环附近，不考虑南边。2.动因：原本计划小孩上幼儿园再置换三居的，但感觉新龙城属于非优质资产，几年下来算上支付的贷款利息和装修，其实已经亏了不少，害怕资产进一步缩水，想置换优质资产。

3.困惑：主要目的还是想在改善居住的基础上保值增值，未来不想拼顶级教育资源，学校不是太差就行，测算了可接受70的公积金（还款金额少，通胀后几乎对家庭现金流无影响）。所以现在有几个方案举棋不定：一、直接换品质三居，在这个金额范围内够得上的，基本在石景山，看了首钢东南片区的次新，比较喜欢长安九里和首钢天玺，但石景山仍然在继续开发，担心未来这些次新不保值，想问问您对石景山的发展怎么看，对首钢东南片区怎么看？或者这个方向不太对

二、家里可以再支持100，可以够一下海淀五环外三居，西北旺片区您怎么看？看了冠城大通百旺府，但上班实在太远。另外家里支持后，担心把家里的钱包都掏空，万一跌下来压力太大内心十分焦虑。三、换一个两卫的大两居（老人一起住，2卫是刚需），大概5年后孩子要上学了再换三居，目前看了天月园比较满意，您对这个小区怎么看？或者此方案下，您还有其他推荐能保值增值的板块吗？四、实在看不清局势，持币持新龙城不动，等孩子快上学了不得不换时再动。问题很多，感谢感谢！

A:回答:您好，升级新龙城的楼盘资源方向上是对的，所有这种热门商圈的流量刚需盘只能理解为属于财富型房产，但不属于价值型房产，财富型房产和价值型房产是有很大区别的，财富型房产主要功能是保值与流通，但升值性弱，价值型房产不但拥有保值功能与流通功能，还可以持续创造财富，可以参考星球01#北京楼市未来十年主流预判，

关于升级的方向最好避开石景山，石景山的发展方向是偏生态，最近十多年也尝试做产业转型，最终都是不理想的，一个城市的承载量在一个时期是有限的，经济总量不变的情况下很难发展多个产业园，丽泽不也是发展了十多年才刚成型的，通州也是大手笔投入但产业到目前还未达到饱和的阶段，可以参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议，西北旺比着石景山会稍好一些，但需要注意的是这个区域的生命周期已经接近尾部，

它最盛行的时间是15年这个阶段，因融创和万科高端产品的拉动，把整个区域推到10万的水平，而现在这个区域的民生资源是跟不上，如果一直维持原状往后的表现可能不会太出色天月的大两居很不错，但这个总价可以考虑清河莱圳家园115平米的三居了，清河的爆发性比奥森更高，而且这个115户型在整个板块是比较稀缺的，可以在这两个盘上做选择，我比较推荐首选莱圳，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判